Zwei Bundesländer, zwei Pipelines

Am 18. Februar 2025 lud die Fachgruppe der burgenländischen Immobilien- und Vermögenstreuhänder zu einer Pressekonferenz nach Eisenstadt. Der Anlass? Die Präsentation des Updates der Studie „Wohnbauprojekte in der Pipeline“ im Burgenland. Bekanntlich erhebt Exploreal seit 2020 im Auftrag des Fachverbands der Immobilien- und Vermögenstreuhänder die Bautätigkeit in allen Bundesländern; erfasst werden dabei Projekte mit mehr als fünf Einheiten.

Das Update für das Burgenland im Vorjahr nahm 191 Projekte mit 2.600 Wohneinheiten unter die Lupe. „Die Entwicklung war ähnlich jener in den anderen Bundesländern“, erklärte Alexander Bosak, Geschäftsführer von Exporal, bei der Pressekonferenz. Und weiter: „Die Fertigstellung von Wohneinheiten ist gesunken und wird im heurigen Jahr sowie voraussichtlich besonders stark 2026 weiter zurückgehen.“ Konkret werde im Burgenland heuer mit rund 850 Einheiten, im Jahr darauf sogar nur mehr mit weniger als der Hälfte davon gerechnet.

Neubau primär im Norden des Burgenlands

„Die Gründe sind die gleichen wie im restlichen Bundesgebiet: steigende Baukosten, Schwierigkeiten bei der Finanzierung bei Bauträgern und Nachfragenden sowie eine daraus resultierende Unsicherheit für den Markt“, ergänzte Ludwig Bresich, Fachgruppenobmann der burgenländischen Immobilien- und Vermögenstreuhänder. Im Bundesland der Häuslbauer – laut Statistik Austria leben knapp 66 Prozent der Burgenländer im eigenen Haus (Österreich-Schnitt: rund 36 Prozent) – wohnen rund 15 Prozent in Gemeinde-/Genossenschaftsmiete. Der mehrgeschoßiger Wohnbau konzentriert sich vor allem auf den Norden, also die Bezirke Eisenstadt-Stadt, Neusiedl am See und Mattersburg. „Hier spielt sicher die Nähe zu Wien und die daraus resultierende Nachfrage eine große Rolle“, gab Bresich zu bedenken. So wurden in Eisenstadt 17 Projekte finalisiert. Bezogen auf die Einwohnerzahl sei das österreichweit eine der höchsten Fertigstellungsquoten.

Die Relation von gebewerblichen und gemeinnützigen Bauträgern

Rund 84 Prozent der Neubauwohneinheiten werden im Burgenland von gemeinnützigen und nur rund 16 Prozent von gewerblichen Bauträgern errichtet. Beim Großteil (75 Prozent) handelt es sich um Mietwohnungen. Bosak: „Der Anteil gemeinnütziger Bauträger überwiegt in allen Bezirken. In Oberpullendorf, Güssing und Jennersdorf beträgt er sogar annähernd hundert Prozent. Der Anteil der Errichtungen durch gewerbliche Bauträger ist wiederum in Neusiedl am See am höchsten.“

Sprung nach St. Pölten, wo die Fachgruppe der niederösterreichischen Immobilien- und Vermögenstreuhänder acht Tage später, sprich am 26. Februar 2025, eine Pressekonferenz abhielt. Den Anlass bildete analog zum Medientermin in Eisenstadt die Präsentation des Updates der Studie „Wohnbauprojekte in der Pipeline in Niederösterreich“. Die Relation zwischen Gewerblichen und Gemeinnützigen fällt hier anders als im Burgenland aus, wie Fachgruppenobmann Johannes Wild darlegte: „Gemeinnützige Bauträger haben in Niederösterreich die Nase beim Wohnbau mit 55 Prozent zwar vorne, aber mit 45 Prozent Neubauleistung ist die gewerbliche Immobilienwirtschaft maßgeblicher Partner für die Wohnraumversorgung. Überwiegend bauen wir freifinanziertes Eigentum.“

Rückgang in Niederösterreich nicht überraschend

Das Studien-Update analysierte heuer 820 Projekte mit rund 20.000 Wohneinheiten, die von 2023 bis 2025 errichtet wurden bzw. werden. Bosak ging bei der Pressekonferenz ins Detail: „Die Zahl der prognostizierten Fertigstellungen für Niederösterreich liegt 2025 bei rund 3.700 Wohneinheiten, was einem signifikanten Rückgang von rund 40 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. 2026 prognostizieren die derzeitigen Zahlen einen weiteren Rückgang auf 3.400 fertiggestellte Wohnungen.“

Wild überraschten die rückläufigen Zahlen nicht: „Wir haben schon lange vor den Folgen der Krisen und Teuerungen im Wohnungsneubau gewarnt, das Ergebnis schlägt sich nun nieder. Dass es nach Rekordjahren zu einer Normalisierung im Niveau kommt, war absehbar, dass die Zahl der neu errichteten Einheiten so massiv nach unten sinkt, ist das Ergebnis von Teuerungen und fehlenden, bundesrechtlichen Rahmenbedingungen für den gesamten Immobiliensektor.“ Der tiefe Fall könne durch die Schaffung zeitgerechter und effizienter Normen im Wohnbau gestoppt werden. Gemäß dem niederösterreichischen Fachgruppenobmann gäbe es für alle Bauträger zahlreiche Wohnbau- und Sanierungshürden. Vereinfachungen im Normendschungel, etwa durch eine Gebäudeklasse E, Sanierungsturbos durch Fördersicherheit und Adaptierungen im Mietrecht sowie Finanzierungserleichterungen, wären rasch umsetzbar und eine deutliche Ankurbelung.