Was kostet mein Haus?

Immobilienbewertung hat in den vergangenen Jahren zunehmend an Bedeutung gewonnen. Dies begann mit dem Liegenschaftsbewertungsgesetz von 1992 sowie mit den relevanten Normen und wurde verstärkt mit den immer strengeren Vorgaben der Bankenaufsichtsbehörden. Für Banken und Gutachter ergeben sich daraus immer höhere Anforderungen hinsichtlich Bewertungsqualität und -quantität sowie bezüglich Risiken und Haftungsfragen.

„Auch stehen Sachverständige und Gutachter ihrerseits unter immer höherem Konkurrenzdruck, wodurch auch hier die rasche und effektive Bearbeitung von Aufträgen auf der Basis professioneller und einheitlicher Vorgaben immer wichtiger wird“, sagt Heinz Raunikar, Geschäftsführer der R&S Software GmbH, die seit 20 Jahren Marktführer für Immobilienbewertungssoftware ist und rund 7.000 Kunden betreut: in erster Linie Banken – laut Raunikar setzen etwa 75 Prozent der österreichischen Banken diese Software ein –, aber natürlich auch gerichtlich beeidete Bau- und Immobiliensachverständige, Immobilientreuhänder und andere wichtige Zielgruppen wie etwa Steuerberater, Rechtsanwälte, Notare, Hausverwalter und Bauträger. Ebenso zählen öffentliche Institutionen und Konzern­gesellschaften zu den R&S-Kunden – als Eigentümer von Immobilien möchten sie deren Verkehrswert wissen, nicht nur für den Fall eines Kaufs oder Verkaufs, sondern auch für die jähr­liche bilanzielle Bewertung.

Drei gesetzlich normierte Bewertungsverfahren

„Wir kennen die Wünsche aller dieser Kunden und können entsprechend maßgeschneiderte Lösungen anbieten“, so Raunikar. Dabei muss eine Bewertungssoftware grundsätzlich drei im Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992 geregelte Bewertungsverfahren abbilden können: das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Welches Verfahren angewendet wird, hängt zum einen von der Art der Immobilie ab, zum anderen liegt es in der Entscheidung des Sachverständigen, welches der Verfahren oder welche Verfahrenskombination für die Ermittlung des Verkehrswertes als maßgeblich anzusetzen ist. So erfordert die Bewertung einer privaten Wohnimmobilie einen anderen Bewertungszugang als jene einer gewerblichen Immobilie, die oft wesentlich komplexer ist. Die Wahl des/der jeweiligen Verfahren(s) wird nicht zuletzt aber auch durch den Auftraggeber und den Bewertungszweck bestimmt. Ein Gerichtsgutachten etwa ist hinsichtlich Detailgrad und Nachvollziehbarkeit anspruchsvoller als an eine einfache Bewertung für eine Kauftransaktion zwischen privaten Auftraggebern. Für Banken ist vor allem die Einbindung eines standardisierten und automatisierten Bewertungsprozesses in die täglichen Abläufe von Bedeutung – sowohl hinsichtlich der Kundenorientierung als auch in Blickrichtung Effizienz und Kostenersparnis.

Infolge der aktuellen Steuerreform soll zukünftig bei Schenkungen oder Erbschaften ebenfalls der Verkehrswert als Basis für die Berechnung der Grunderwerbssteuer herangezogen werden (anstelle des bisher verwendeten Einheitswertes). „Damit“, erklärt Raunikar, „wird sich für Steuerberater, Notare und Rechtsanwälte die Notwendigkeit ergeben, entsprechende Verkehrswerte auf möglichst einfacher Basis – etwa auf Grundlage eines Preisspiegels – zu ermitteln.“ Die genauen Regelungen dazu sind allerdings vom Gesetzgeber noch nicht publiziert.

Optimale Unterstützung durch Zusatzmodule

Mit den Lösungen von R&S Software könne jedenfalls jede Variante der Immobilienbewertung abgebildet werden, so Raunikar – neben den in Österreich normierten Verfahren auch internationale Bewertungsstandards. Für die Erstellung der jeweiligen Bewertung beziehungsweise die Ermittlung hierfür relevanter Faktoren (z. B. Nutzungsdauer, Kapitalisierungszinssatz, Neuherstellungskosten etc.) stehen umfassende, laufend gewartete und aktualisierte Richt- und Erfahrungswerte aus Quellen der jeweils gültigen Literatur zur Unterstützung des Anwenders zur Verfügung. Verschiedene Zusatzmodule bietet dem Gutachter optimale Unterstützung. Zum Beispiel die Umfeldanalyse, wo ausgehend von der Liegenschaftsadresse alle in der Umgebung befindlichen Infrastruktureinrichtungen nach verschiedenen Kategorien angezeigt werden.

Im Vergleichswertverfahren können mit dem Modul „Kaufpreise“ alle Kauftransaktionen aus den vergangenen Jahren für die jeweilige Immobilienkategorie in Form einer Liste sowie einer Karte angezeigt werden. Der Anwender kann sodann die für ihn relevanten Vergleichspreise übernehmen, bereinigen (mit entsprechenden Zu- oder Abschlägen, zum Beispiel aufgrund des Alters der Transaktion oder der Mikrolage der Liegenschaft) und direkt in seine Bewertung übernehmen.

Trend zu „Hedonischer Immobilienbewertung“

Immer wichtiger wird auch das sogenannte Markt- und Objektrating. Raunikar: „Dabei wird einerseits basierend auf einer Vielzahl statistischer Daten (Wirtschaft, Soziodemografie, Immobilienpreisentwicklung) für jede Gemeinde und jeden Bezirk in Österreich ein objektives Marktrating erstellt, und zwar nach Tegova-Standard. In Ergänzung dazu kann der Gutachter auch das zu bewertende Objekt mit einem Objektrating versehen.“ Die Teilratingnoten aus den Teilbereichen Markt, Standort, Objekt und Cashflow ergäben dabei letztlich die Gesamtratingnote auf einer Skala von 1 (= exzellent) bis 10 (= katastrophal).

Neuerdings geht auch in Österreich der Trend bei der Bewertung privater Wohnimmobilien hin zum „hedonischen“ Modell. Das ist im Unterschied zu den klassischen Bewertungsverfahren ein vollautomatisiertes, mathematisch-statistisches Vergleichswertverfahren. Dabei werden die Kaufpreis-, Angebots- und Bewertungsdaten, alle soziodemografischen, infrastrukturellen und Wirtschaftsdaten wie Kaufkraft, Arbeitslosigkeit usw. in einer Datenbank gesammelt und verarbeitet. Auf Basis dieser bereinigten Daten kann dann eine „Hedonische Bewertung“ generiert werden. Der Anwender muss lediglich einige Zusatzinformationen über die zu bewertenden Immobilie erfassen – wie etwa Adresse, Baujahr, Bauzustand, Ausstattung sowie andere bewertungsrelevante Informationen (Lage der Wohnung im Gebäude, hofseitig oder straßenseitig, Lift vorhanden, Balkon, Loggia, Kellerabteil, Pkw-Abstellplätze usw.). Damit wird dann vollautomatisch ein aktueller Verkehrswert ermittelt.

Von der Bestandsaufnahme bis zur Wertanalyse

Rechtzeitig vor der Steuerreform stellt auch die IMMOunited GmbH ihren Kunden eine neue Lösung für die professionelle Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren innerhalb einer einzigen Software zur Verfügung: das Onlinetool IMMOvaluation, das mit Unterstützung von Bewertungsexperten entwickelt wurde und Immobilienprofis künftig gemäß des Liegenschaftsbewertungsgesetzes 1992 beim Analysieren, Bewerten und Vergleichen von Liegenschaftswerten aus tatsächlichen Immobilienkaufverträgen bestmöglich unterstützen soll. Als Mobile-Device-fähiges Tool kann die Befundabnahme mit dem Tablet vor Ort erfolgen. „Wobei die endgültige Bewertung aber selbstverständlich immer vom Experten persönlich vorgenommen werden muss“, betont Geschäftsführerin Anita Körbler.

IMMOvaluation führt in wenigen Schritten von der Bestandsaufnahme bis zur Wertanalyse. Von der einfachen Stammdateneingabe des gewünschten Objekts und dessen grundlegenden Informationen gelangt man direkt zur Übersicht der bestehenden Mikro-Makro-Lage in der Umgebung. Lage- und Nutzbarkeitsmerkmale des Bewertungsobjekts werden im nächsten Schritt, der Befundaufnahme, erfasst. Je nach User-Verhalten dienen karten- oder listenbasierende Suchmöglichkeiten dazu, bis zu 100 Vergleichswerte nach den Kriterien Relevanz, Adresse, Entfernung, Fläche, Kaufvertragsdatum, Preis beziehungsweise Quadratmeterpreis zum Bewertungsobjekt auszuwählen.

Im Anpassungsschritt werden Zu- beziehungsweise Abschläge für abweichende Objekteigenschaften hinsichtlich Lagefaktor, Loggia/Balkon, Terrasse/Garten, Alter und Zustand, Lage im Gebäude, Ausstattung, Kfz-Abstellplatz und so weiter evaluiert. Ebenso können hier Preisvalorisierungen aus den Vergleichsdaten ermittelt beziehungsweise sonstige wertbeeinflussende Umstände als Absolutbeträge berücksichtigt werden, was in die endgültige Wertermittlung des harmonisierten Vergleichswerts einfließt. „Highlight ist hier ebenso die grafische Verfolgungsmöglichkeit der Preisänderungen anhand einer sich anpassenden Trendlinie, die den Zusammenhang zwischen Kaufpreisen und Kaufzeitpunkten visualisiert“, erklärt Anita Körbler.

Zur Überprüfung ihres Ergebnisses haben die Kunden der Angebotsdatenplattform imabis.com zusätzlich die Möglichkeit, das Bewertungsergebnis mithilfe von Angebotspreisen zu plausibilisieren. Abschließend können schließlich die ausgewählten Vergleichstransaktionen per Excel-Export weiterverarbeitet oder in Form einer Wertanalyse als Word-Handout (inklusive aller eingegebenen Werte beziehungsweise Demografiedaten respektive Infrastrukturinformationen) erstellt werden.

Wie Anita Körbler betont auch Heinz Raunikar von R&S Software „ausdrücklich“, dass eine Software nie einen Gutachter und dessen Expertise ersetzen könne: „Die Software ist immer nur ein Werkzeug, das es dem Anwender ermöglichen soll, sich auf sein Fachwissen und seine Erfahrung zu konzentrieren – beispielsweise die konkrete Einschätzung der Makro- und Mikro-Lage eines Objekts, die Beurteilung des Gebäudezustands oder die Auswahl des korrekten Kapitalisierungszinssatzes.“