Traditionelle Willensbildung in der Sackgasse?

Es geht um „Homevote“, eine Lösung für einen neuen Zugang zu Entscheidungsfindungen im Wohnungseigentum wie Beschlussfassungen, wie sie sonst in Eigentümerversammlungen stattfinden. Mit dem Tool können diese Entscheidungen wesentlich effizienter und intelligenter durchgeführt werden, und zwar auch außerhalb der Eigentümerversammlung. Christian Strasser, Geschäftsführer der ‍Homevote Labs GmbH, erläutert: „Mit Homevote haben wir einen grundsätzlich anderen Ansatz, da mit bestehenden digitalisierten Lösungen, die sich vor allem auf die Eigentümerversammlung fokussieren, eine sinnvolle Lösungs- oder Konsensfindung meiner Ansicht nach nicht funktionieren kann. Einerseits aus gruppendynamischen oder -psychologischen Gründen, andererseits weil die Teilnahme an den Eigentümerversammlungen schlechter geworden ist. Es gibt oft keine Mehrheiten für eine Beschlussfähigkeit mehr.“ Oft seien mehr als fünfzig Prozent nicht anwesend und daher nicht involviert in das, was in der Eigentümerversammlung an nächsten Maßnahmen für das Haus überlegt und vorgeschlagen wird. Das ziehe einen Rattenschwanz von Nachfragen nach sich, warum man dies und das so und nicht anders mache. „Früher mag ein vernünftiger Diskurs beim Zusammensitzen in der Eigentümerversammlung gut funktioniert haben, deshalb ist es nach wie vor auch im Gesetz als erstes Mittel der Wahl definiert. Heute herrschen jedoch teils sehr divergierende Erwartungshaltungen und Interessen“, so Strasser, „viele Anregungen werden verschoben, um sie in die Eigentümerversammlung zu bringen, und dort kommt dann oft kein Beschluss zustande.“

Mit Homevote gibt man quasi per One klick einen Sachverhalt ein – das, was zu entscheiden, zu befragen ist. Damit hat man einen ungleich geringeren Aufwand an Arbeitsschritten bei Befragungen und Entscheidungsfindungen. „Dadurch steigt auch die Partizipation der Wohnungseigentümer, was speziell hinsichtlich der Dekarbonisierung wichtig ist“, betont Strasser. Ganz wichtig ebenfalls: „Die Möglichkeit, dass der Miteigentümer innerhalb einer Abstimmungsfrist die Einsicht in den Zwischenstand hat, wer wie gestimmt hat, führt bei jenen, die bis dato nicht teilgenommen haben, zu mehr Interesse mitzubestimmen.“

Juristisch abgesichert

In die Entwicklung von Homevote wurden anerkannte Wohnrechtsjuristen eingebunden, Stichwort § 24 WEG bzw. Umlaufbeschluss, wonach laut Juristen nur gewisse Mindestanforderungen erfüllt werden müssen, damit die Rechtskonformität gegeben ist. Und diese erfüllt das Tool laut Strasser „ganz klar“. Es gibt zwar die Befürchtung von Verwaltern dahingehend, ob es rechtlich zulässig ist, dass der Zwischenstand im Umlaufweg innerhalb einer Abstimmungsfrist sichtbar ist, beziehungsweise dass sichtbar ist, wer wie gestimmt hat, Strasser geht aber davon aus, dass dies aus zwei Gründen zulässig ist: „Zum einen ist auch in einer Eigentümerversammlung ersichtlich, wer wie stimmt und warum. Und zweitens, wenn man das Gesetz versteht, soll ja sichtbar gemacht werden, wer wie stimmt, weil das den Diskurs, die Argumentationen belebt.“

Zur Rechtskonformität des Tools gehört auch, dass sichergestellt wird, dass der Eigentümer gemäß Grundbuch abstimmt bzw. dass die Identität und die Stimmberechtigung gegeben und vollziehbar ist. Strasser: „All dies wird bei Homevote mit einem eindeutigen Validierungsschlüssel im Einladungsschreiben an den Eigentümer sichergestellt.“ Die Qualität der Kontaktdaten der Miteigentümer auf Seiten der Hausverwalter spiele hier aber natürlich (weiterhin) eine wichtige Rolle – „und das ist alles ausführlich protokolliert, laut manchem Wohnrechtsjurist sogar mehr und umfassender im Vergleich zur herkömmlichen Art und Weise, wie ein Verwalter die Dinge dokumentiert und nachweisen kann.“ Es kursiere ja in der Branche der Satz, dass neun von zehn Beschlüssen wegen formaler Mängel erfolgreich anfechtbar wären. „Mit Homevote wollen wir diesen Missstand beseitigen.“

Es gibt auch die Sorge bei Hausverwaltern, dass man gekündigt werden kann, wenn Miteigentümer mitbestimmen und Beschlüsse fassen können. Der branchenspezifische Fachbegriff ist hier der sogenannte „Abberufungsbeschluss.“ Strasser dazu: „Die Zielgruppe von Homevote sind die Hausverwaltungen, nicht die Eigentümer. Das Tool ist also so konzipiert, dass nur Hausverwaltungen es verwenden im Sinne von der Entscheidung, welche Initiativen und welche Befragungen sie durchführen. Die Kontrolle über die Entscheidungen liegt bei der Hausverwaltung.“

Steigende Zufriedenheit bei Miteigentümern

Homevote ist aktuell in rund 1800 WEGs im Einsatz, weshalb man sehr gute Erfahrungswerte vor allem dahingehend hat, dass der Einsatz dieses Tools durch die Verwaltung zu steigender Zufriedenheit bei den Miteigentümern führt. Sie können digital, aber weiterhin auch analog abstimmen. „Wir sprechen nicht mehr von Registrierung, sondern es ist nur bei der ersten Abstimmung eine kurze Validierung erforderlich. Der Miteigentümer validiert damit, dass das seine E-Mail-Adresse ist, seine Handynummer. Und mit diesem Prozedere können wir die Miteigentümerschaft mehr als hinreichend nachweisen“, versichert Strasser.

Strassers Botschaft an die Hausverwaltungen: „Homevote wurde geschaffen, weil die Anforderungen immer komplexer und aufwändiger werden. Miteigentümer werden anspruchsvoller.“ Es stünden jedoch so dringende Maßnahmen wie die Dekarbonisierung an beziehungsweise die Transformation des Gebäudebestands, was aber aus rechtlichen Gründen und auch aufgrund der Inhomogenität einer Wohnungseigentümergemeinschaft, was Entscheidungen betrifft, sehr schwierig sei. Hier gelte es, das Procedere einfacher zu gestalten, damit man mit dringlichen Maßnahmen – auch vor dem Hintergrund von Zielsetzungen nach Gebäudeeffizienzrichtlinien – vorankomme. Eine wichtige Kernbotschaft vom Homebote-Entwickler ist darüber hinaus, „dass wir unser Tool vor allem an Hausverwaltungen adressieren, die proaktiv arbeiten und ihren Kunden Vorschläge für das Gebäude machen wollen. Wir wollen, dass der Hausverwalter mit Homevote die Möglichkeit bekommt, die Wünsche seiner Kunden besser zu verstehen, daher auch ,Willensbildung-As-A-Service’.“