Stabile Nachfrage erwartet
„In der Vermietung gab es weiter eine gute Nachfrage und die Neubauproduktion hielt sich in Grenzen, somit fiel die Leerstandsquote weiter. Im Investmentmarkt hat sich die Office-Immobilie als stärkste Assetklasse hervorgetan und war auch gut nachgefragt“, lautet das Fazit von Christian Sommer, Engel & Völkers Wien Commercial zum Büroimmobilienjahr 2023. Laut EHL lag am Büroimmobilienmarkt der Bundeshauptstadt die Vermietungsleistung von 170.000 Quadratmetern deutlich über den ursprünglichen Erwartungen und nur wenig unter dem Vorjahreswert. Die Neuflächenproduktion betrug lediglich 45.800 Quadratmeter, nach 126.000 Quadratmetern anno 2022, womit laut EHL die Leerstandsrate auf nunmehr 3,6 Prozent sank.
Was das Jahr 2024 betrifft, so könne man in Anbetracht der wirtschaftlichen und geopolitischen Gesamtsituation generell von ähnlichen Herausforderungen wie 2023 ausgehen, meint Stefan Krejci, geschäftsführender Gesellschafter der Re/Max Commercial Group. Christian Sommer bestätigt: „Die Entwicklung wird ähnlich wie im Vorjahr sein. Wir erwarten eine stabile Nachfrage, die aufgrund der weiter geringen Fertigstellungsrate auf ein relativ geringes Angebot an modernen Büroflächen trifft.“ Patrick Schild, Head of Agency CBRE, stuft die Pipeline für das erste Halbjahr hingegen als gut gefüllt ein. Schwierig sei jedoch abzuschätzen, ob die Rezession in der Realwirtschaft verstärkt ankommen wird: „Eine endgültige Prognose ist für 2024 noch schwierig. Aus heutiger Sicht sehen wir eine ähnliche Vermietungsleistung wie 2023, was erstaunlich ist, da der Leerstand bereits sehr niedrig ist.“
New-Work- und Mitarbeiteransprüche
Krejci zufolge ist davon auszugehen, dass sich die Neuflächenproduktion heuer mehr als verdoppeln wird, sodass „die Nachfrage grundsätzlich bedient werden wird können.“ CBRE rechnet heuer mit etwa 80.000 Quadratmetern fertiggestellter Fläche. Geht es nach Sommer, so werden in Wien insgesamt zu wenig neue Büroprojekte fertiggestellt, besonders in den inneren Bezirken. Die geringen Fertigstellungsraten betrachtet Patrick Schild als problematisch: „Das macht es schwierig, große, moderne, zusammenhängende Flächen, die den New-Work- und Mitarbeiteransprüchen gerecht werden, zu finden. Allerdings konnten große Gesuche teilweise durch Flächen, die zur Untervermietung freigegeben wurden, abgearbeitet werden.“
Ob alle für heuer angekündigten Fertigstellungen tatsächlich umgesetzt werden, wird sich weisen. Ins Ende 2023 fertiggestellte Vio Plaza im Wien-Meidling – es ist zu 92 Prozent vermietet – ziehen gerade die ersten Mieter ein. Aktuell sind noch rund 1.760 Quadratmeter frei. Heuer macht den Anfang an Neueröffnungen das Grand Central am Bahnhof Floridsdorf, wo nach Fertigstellung von Bauteil A im Mai 2023 Bauteil B mit 7.150 Quadratmetern folgt. Bauteil A ist zu 75 Prozent vermietet, bei Bauteil B sind noch rund 2.700 Quadratmeter frei. Das Robin Seestadt mit 10.100 Quadratmetern Nutzfläche soll im Sommer eröffnen. Ende des Jahres folgen nach Angaben der Entwickler das Francis mit 41.000 Quadratmetern sowie das Carré Muthgasse mit 5.723 Quadratmetern. Erst im ersten Quartal 2025 kommt das TwentyOne/Central Hub mit rund 25.000 Quadratmetern Office-Fläche hinzu.
Gemäß EHL gibt es bei einzelnen Projekten bereits beachtliche Vorvermietungsgrade von mindestens 30 Prozent. Prinzipiell könne die Nachfrage schon bedient werden, sagt auch Schild. Allerdings müsse man aufgrund des limitierten Angebots häufig entweder auf Untermietflächen zurückgreifen oder aber sich frühzeitig für Projekte entscheiden, die sich zum gegenwärtigen Zeitpunkt noch in Bau oder Planung befinden. So ist davonauszugehen, dass im Laufe des Jahres bereits erste Vorvermietungen für Projekte mit Fertigstellung 2025 abgeschlossen werden. Als Beispiel nennt Schild das Enna im 3. Wiener Gemeindebezirk: „Insgesamt sollten 2025 rund 170.000 Quadratmeter fertiggestellt werden. Es ist aber nicht auszuschließen, dass das eine oder andere Projekt noch ins Jahr 2026 rutscht. Grundsätzlich könnte sich dadurch eine Entspannung am Markt abzeichnen. Allerdings befinden sich relativ viele der Projektentwicklungen in periphereren Lagen, die sich mit der Nachfrage tatsächlich schon schwerer tun.“
Hohe Ansprüche
Sehr solide war laut EHL die Mietpreisentwicklung. Generell würden die Mietpreise trotz des Konjunkturtiefs eine stabile bis leicht steigende Tendenz aufweisen. An sehr guten Standorten sei es zu teils erheblichen Zuwächsen gekommen. Das gelte in besonderem Maß für die Toplagen rund um die Innenstadt und den Hauptbahnhof, wo es aktuell ein sehr eingeschränktes Angebot gibt und die wenigen freiwerdenden Flächen meist rasch und zu vergleichsweise hohen Preisen nachvermietet werden. Sonst übliche Incentives, wie Zuschüsse zu mieterspezifischen Ausbauten oder mietfreie Zeiten, gibt es im Spitzensegment aktuell nur eingeschränkt, so EHL. Die steigenden Mietpreise im Spitzensegment resultieren aus einer Kombination mehrerer Faktoren, erklärt Michael Ehlmaier, geschäftsführender Gesellschafter der EHL Immobilien Gruppe: „Hauptverantwortlich sind einerseits der starke Nachfrageüberhang in den Toplagen und andererseits die gestiegenen Baupreise und anhaltend hohe Inflation. Bei Unternehmen, die zusammenhängende Büroflächen von mehr als 2.000 Quadratmetern an einem der Topstandorte suchen, muss man Vorlaufzeiten von gut zwei Jahren einplanen.“ Auch die gestiegenen Anforderungen hinsichtlich Nachhaltigkeit und Innovation gelten als Preistreiber.
Und worauf achten Interessenten bei Vermietung und Verkauf derzeit? Die wichtigsten Parameter für die meisten Suchenden blieben über die Jahre gesehen ziemlich vergleichbar, sagt Sommer von Engel & Völkers Wien Commercial: „Eine gute Lage an einer U-Bahn, eine hohe Flächeneffizienz, eine moderne Haustechnik und wenn möglich einen preisflexiblen Vermieter.“ Krejci von der Re/Max Commercial Group ergänzt: "Für Mietinteressenten geht es um die Themen Nutzbarkeit, Erreichbarkeit, Flexibilität. Für Kaufinteressenten hingegen sind nachhaltige Mieten sowie möglichst einfache Nachverwertbarkeit im Falle eines Auszuges relevant.“ Themen wie Nachhaltigkeit und Energieeffizienz gewinnen jedenfalls an Bedeutung. Aktuelle Projekte fokussieren genau darauf: So wirbt das Robin Seestadt mit Betriebskosten von durchschnittlich drei Euro netto pro Quadratmeter ohne zusätzliche Kosten für Heizung und Kühlung. Das Grand Central in Floridsdorf wiederum wird in ökologisch nachhaltiger Holz-Hybrid-Bauweise errichtet. „Energieeffizienz, die Verwendung nachhaltiger Energiequellen, ein attraktives und begrüntes Arbeitsumfeld sowie eine optimale Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln sind in Zeiten von ESG zu den wichtigsten Entscheidungskriterien geworden und dieser Trend ist mittlerweile unumkehrbar“, betont Stefan Wernhart, Geschäftsführer von EHL Gewerbeimmobilien.
Die sogenannten Green Leases werden insbesondere von internationalen Konzernen verstärkt nachgefragt, weiß Schild von CBRE. Ersichtlich sei auch, dass das Thema der optimalen Kommunikationsinfrastruktur als neuer Faktor im Fokus der modern denkenden Bürosucher stehe, sagt Christian Sommer von Engel & Völkers: "Aufgrund der gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten ergeben sich im Neubaubereich höhere Mietpreise, die eventuell zu Flächenreduktionen bei den Suchkunden führen werden. Die Kostenstruktur bei der Büronutzung führt jedoch auch zu neuen Überlegungen bezüglich der effizientesten Funktionen bei Büroflächen. Eine reine Flächenanmietung aufgrund der gegebenen Mitarbeiteranzahl wird zukünftig nicht das zentrale Thema im Büromarkt sein, sondern das Thema Kommunikation wird im Mittelpunkt stehen.“ Ebenso führt die schwächere Wirtschaftslage dazu, dass Kostenüberlegungen wieder eine größere Rolle bei Standortentscheidungen spielen. „Die bessere Verfügbarkeit und ein günstigeres Mietpreisniveau in weniger zentralen Lagen motivieren standortsuchende Unternehmen durchaus, ihren Suchradius zu erweitern und Alternativen zu den Spitzenstandorten in Erwägung zu ziehen“, berichtet Wernhart von EHL. Und weiter: „Bei der Qualität werden aber weiterhin kaum Kompromisse akzeptiert. Gesucht sind Objekte mit gutem Preis- /Leistungsverhältnis und keine Billigmieten.“ Steigende Qualitätsansprüche in Bezug auf Lage, Ausstattung und Flexibilität ortet auch Schild, dafür würden die Flächen tendenziell kleiner: „Büroflächen mit Hotelcharakter und mit Kreativ- und Konzept-Wohlfühlbereichen sind eher gefragt.“
Blick nach Graz, Salzburg & Co
Ein Blick in die Landeshauptstädte wie Graz und Salzburg zeigt ein ähnliches Bild wie in Wien. Hochwertige Büroflächen mit Erstbezug sind sehr gut nachgefragt, gebrauchte Büroflächen mit schlechtem Standard schlecht vermietbar, Firmen übersiedeln in Standorte mit besserer Infrastruktur und zeitgemäßer Ausstattung, meldet Michael Schlager, Geschäftsführer von Schlager Immobilien, aus Graz. Die Mieten steigen bei Neuflächen mangels Flächen und guter Nachfrage und sinken bei gebrauchten Büros. 2024 gibt es laut Schlager keine Neubauprojekte, laufende Neubauprojekte sind fast vollvermietet. Im Neubau sei die Nachfrage ab 1.000 Quadratmetern nur bei Bestandsflächen bedienbar. „Die Nachfrage nach Büroflächen ist gut, wenn auch teilweise noch Zurückhaltung in Entscheidungen aufgrund der Wirtschaftsentwicklung feststellbar ist“, berichtet der Grazer Makler. In Salzburg werden heuer rund 15.000 Quadratmeter Neufläche fertiggestellt, die bereits zu etwa 35 Prozent vorverwertet sind, darunter das Projekt AlpAreal, weiß Wolfgang Maislinger, Geschäftsführer von Hölzl & Hubner Immobilien: „Die Mietpreise im Büroneubau haben deutlich angezogen und starten mittlerweile bei 17 Euro pro Quadratmeter für die Standardausstattung. Durch den starken Anstieg der Mietpreise im Neubau werden Bürobestandsbauten mit gutem Standard für 11 bis 12 Euro pro Quadratmeter für Mieter preislich sehr attraktiv.“ Insgesamt rechnet er 2024 in Salzburg mit einer Neuvermietung von etwa 20.000 Quadratmetern Bürofläche gerechnet.
