So baut Salzburg

Kürzlich veröffentlichte der Fachverband Immobilien- und Vermögenstreuhänder gemeinsam mit Exploreal das Update der Studie „Wohnbauprojekte in der Pipeline in Salzburg“. „Insgesamt wurden für das Bundesland rund 280 Projekte mit rund 5.000 Wohneinheiten mit den Fertigstellungsjahren von 2021 bis 2023 ausgewertet“, erklärte dazu der Salzburger Fachgruppenobmann Roman Oberndorfer. Und weiter: „Mit Hilfe dieser Unterlagen können die heimischen Bauträger ihre Strategien dem Marktgeschehen anpassen.“

Das gläserne Projekt

Das durchschnittliche Bauträgerprojekt im Bundesland Salzburg veränderte sich. Zum einen reduzierten sich die Einheiten pro Wohnbau: aktuell umfasst einer 18 Einheiten. Beim letzten Update noch 21. Zum anderen gibt es etwas mehr Fläche. 71,3 Quadratmeter Wohnnutzfläche und 14 Quadratmeter Freifläche entstehen bei den erfassten Wohnprojekten.

In der Stadt Salzburg stellt sich das gläserne Projekt etwas anders dar, was den beengten Platzverhältnissen und den höheren Grund-/Errichtungskosten geschuldet ist. So sind es 22 Wohnungen pro Projekt und die Einheiten haben im Durchschnitt 65 Quadratmeter. Dafür besitzen sie eine rund 15 Prozent größere Freifläche. Oberndorfer: „92 Prozent der Einheiten haben tatsächlich Freiflächen, was innerstädtisch ein hoher Anteil ist.“ Ein klarer Unterschied zeigt sich zwischen der Landeshauptstadt und dem restlichen Bundesland Salzburg bei der der Zimmeranzahl. Innerstädtisch werden kleinere Wohnungen gefragt und daher verfügen fast die Hälfte – konkret 49 Prozent - über ein bis zwei Zimmer. Diese Verteilung geht vor allem zu Lasten der Wohnungen mit vier oder mehr Zimmern. Nur 17 Prozent der Einheiten haben diese Größe.

Rückgang bei Neuflächenproduktion

Im Bundesland errichten die gewerblichen Wohnbauträger mit 58 Prozent nach wie vor mehr als die Hälfte der Neubauwohneinheiten. Es gab allerdings eine Verschiebung bei Miete und Eigentum: 53 Prozent Eigentum waren es in der letzten Studie. Dieser Anteil ging auf 43 Prozent zurück. Bei den Gemeinnützigen dominiert die Miete mit 25 Prozent, die Eigentumswohnungen machen lediglich 12 Prozent aus. In Salzburg (Stadt) liegt der Anteil der Errichtungen durch Gewerbliche bei 57 Prozent und ist damit fast gleich wie im Bundeslandschnitt (58%). 39 Prozent der gewerblichen Neubauwohneinheiten in Salzburg (Stadt) werden im Wohnungseigentum errichtet.

Im Bundesland Salzburg sind für heuer Fertigstellungen von rund 1.980 Einheiten geplant, womit der Zenit erreicht würde. Für das folgende Jahr befinden sich aktuell deutlich weniger Projekte in der Pipeline; konkret 1.490. Wenn sich – wie schon 2022 – heuer abermals Verschiebungen ergeben, bleibt das Niveau bei rund 1.700 Einheiten und damit niedriger als in den letzten Jahren. Für den Zeitraum nach 2024 sind in Salzburg überhaupt nur 830 Einheiten geplant sowie weitere 1.160 Einheiten in Vorbereitung. In der Stadt Salzburg wird voraussichtlich mit 700 Einheiten der Höhepunkt 2023 erreicht. Für 2024 wird mit rund 440 geplanten Fertigstellungen aktuell ein Rückgang in der Neuflächenproduktion erwartet. Der Großteil der Neubauleistung erfolgt nach wie vor in den Bezirken Salzburg-Umgebung und der -Stadt.

Die Preisfrage

Der Preis für eine Bauträgerwohnung in Salzburg liegt derzeit bei durchschnittlich rund 457.000 Euro. Er steig damit seit der letzten Auswertung um 4,3 Prozent, bei etwa gleichgebliebener Fläche. In der Stadt Salzburg betragen die Kosten rund 565.000 Euro. Dieser Wert liegt damit rund 24 Prozent über dem Bundeslandschnitt.

Roman Oberndorfer erläuterte abschließend: „Die neuen Herausforderungen für Bauträger am Wohnmarkt sind vielfältig. Das unterstreicht die vorliegende Studie. Während in den letzten Jahren Nachfrage und Preise wiederkehrend Höchstwerte erreichten, zeigt sich der Markt für die Zukunft differenzierter. Gestiegene Baukosten, knappe Flächen, steigende Zinsen und erschwerte Finanzierungsmöglichkeiten der Käufer zeigen auch am Neubaumarkt Wirkung.“