Neue Formulare und Textbausteine zum Bestellerprinzip

Wer fühlt sich nicht an Reinhard Meys legendären Song „Antrag auf Erstellung eines Antragsformulars“ erinnert, wenn von Formularen die Rede ist. Dennoch: Im Alltag vereinfachen verständliche, klar formulierte Textmuster den Businessablauf. Dennoch: im Alltag vereinfachen verständliche, klar formulierte Textmuster den Business-Ablauf. Die ExpertInnen von ÖVI und WKO erarbeiteten in intensiven Beratungen die neuen Maklerformulare für das Erstauftraggeberprinzip und präsentierten sie am 3. Mai 2023 den Kolleginnen und Kollegen präsentiert (siehe Kasten). Ein letzter Feinschliff auf Basis der Feedbacks noch – dann geht es ab in die Druckerei respektive zu den Maklersoftwareherstellern, die diese Formulare in ihre Programme integrieren werden.

Erstauftraggeberprinzip bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen – Infoblatt ÖVI Form 14M

Ziel des Maklergesetz-Änderungsgesetzes, das mit 1.7.2023 in Kraft tritt, ist die Umsetzung einer einfachen, plakativen Botschaft: Nur wer explizit anschafft, soll auch bezahlen, im Regelfall der Erstauftraggeber. Oft wird dies der Vermieter oder der Immobilienverwalter als dessen Stellvertreter der Erstauftraggeber sein. Das bewährte Doppelmaklersystem wird vom Gesetzgeber in diesem Marktsegment de facto verunmöglicht. Der beauftragte Immobilienmakler wird nicht mehr als Doppelmakler agieren, sondern einseitig die Interessen des Vermieters vertreten, damit er nicht eine vertragliche Haftung nach § 1299 ABGB eingeht.

Das neue „Informationsblatt Vermittlung von Wohnungsmietverträgen“ ÖVI Form 14 M soll diese Erklärung, nicht als Doppelmakler zu agieren, standardmäßig abdecken. Alle sonstigen Informationen, die üblicherweise bisher in Erfüllung des § 30b KSchG erteilt wurden, fallen nunmehr weg. Wenn der Wohnungssuchende nicht Auftraggeber des Maklers ist, entstehen ihm gegenüber auch keine Informationspflichten gemäß § 30b KSchG.

Der Wohnungssuchende als Erstauftraggeber – Suchauftrag ÖVI Form 23M

Im provisionspflichtigen Suchauftrag für eine Mietwohnung werden eingangs eben jene Suchkriterien abgefragt, die für die effiziente Bearbeitung des Kundenwunsches nötig sind. Der Suchauftrag ist als schlichter Maklervertrag zwingend unbefristet und jederzeit ohne Angabe von Gründen kündbar. Der Immobilienmakler kann auch beim Suchauftrag kraft bestehenden Geschäftsgebrauchs als Doppelmakler tätig sein und – wenn nicht anders besprochen – in der Folge mit dem Vermieter eine Provision vereinbaren.

Selbst wenn der Wohnungssuchende Erstauftraggeber ist, kann mit ihm nur in bestimmten Konstellationen eine Provision vereinbart werden. Nämlich dann, wenn der Makler weder vor Abschluss dieses Suchauftrages mit der Vermittlung des betreffenden Objekts beauftragt oder dazu ermächtigt war, noch bereits mit Einverständnis des Vermieters inseriert oder gegenüber einem eingeschränkten Interessentenkreis auf andere Weise beworben hat.

Liegt eine gesellschaftsrechtliche (auch nur mittelbare) Beteiligung zwischen Makler, Vermieter oder Verwalter oder eine sonstige Möglichkeit der Einflussnahme zwischen diesen vor, hat der Makler ebenso keinen Anspruch auf Provision. Last but not least: Wenn der Vermieter (oder Verwalter oder Organwalter) vom Abschluss eines Maklervertrags mit dem Immobilienmakler absah, damit der Wohnungssuchende als Erstauftraggeber provisionspflichtig wird, kann ebenso wenig eine wirksame Provisionsvereinbarung geschlossen werden.

Alleinvermittlungsauftrag mit dem Wohnungssuchenden – Textbausteine

Der schlichte Maklervertrag enthält nach den allgemeinen Grundsätzen des Maklerrechts nur die Ermächtigung für die Makler, für den Kunden tätig sein zu können, nicht aber eine Verpflichtung zu Aktivitäten. Sollte diese von beiden Seiten gewünscht sein, so kann auch mit dem Wohnungssuchenden ein befristeter, exklusiver Suchauftrag (Alleinvermittlungsauftrag) vereinbart werden. Zu beachten sind die Fristen des KSchG von drei Monaten für Bestandverträge.

Dokumentation gegenüber dem Mieter – Textbaustein für Rechnung

Wenn der Immobilienmakler dem Wohnungssuchenden als Erstauftraggeber eine zulässig vereinbarte Provision in Rechnung stellt, muss er zusätzliche Dokumentationspflichten erfüllen. Die Schriftlichkeit des Maklervertrags (nicht unterschriftlich, aber zumindest auf dauerhaftem Datenträger) soll die Basis für eine Dokumentation sein, aus der hervorgeht, dass der Makler bei Abschluss dieses Vertrags noch keine Vereinbarung mit dem Vermieter schloss.

Nebenkostenübersicht Miete und Pacht – ÖVI Form 13M

Dem Erstauftraggeber (ob Wohnungssuchender oder Vermieter), aber auch dem Geschäftsraummieter sollte jedenfalls das bewährte ÖVI Formular 13M „Nebenkostenübersicht“ übergeben werden. Neben den wesentlichen Informationen zum neuen Bestellerprinzip sind die Nebenkosten, insbesondere die unveränderten Provisionshöchstsätze der Immobilienmakler-Verordnung angeführt. Zu beachten ist, dass ein makelnder Hausverwalter bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen gegenüber dem Wohnungssuchenden als Erstauftraggeber aufgrund des wirtschaftlichen Naheverhältnisses Makler/Vermieter keine Provision rechtswirksam vereinbaren kann.

Die Nebenkostenübersicht wurde um Informationen zur Elektrotechnik-Verordnung 2020 und zu Nebenkosten bei Optionsverträgen ergänzt. Da es oft nicht absehbar ist, ob der Interessent ein verbraucherrechtlich geschütztes Gründungsgeschäft eingeht, sind Informationen über FAGG und Rücktrittsrechte jedenfalls in aller Länge umfasst.