Immobilienmakler in der Pflicht
FATF. Die Abkürzung, die für die „Financial Action Task Force (on Money Laundering)“ steht, wird – nicht nur – der Immobilienbranche in Fleisch und Blut übergehen. Genauso wie goAML; doch dazu später mehr. Die FATF mit Sitz in Paris ist eine bei der OECD angesiedelte, internationale Institution, die Standards zur Bekämpfung von Geldwäsche, Terrorismusfinanzierung und Finanzierung von Massenvernichtungswaffen (Profileration) setzt und die Einhaltung durch die Mitgliedstaaten prüft. Österreich ist ein Mitgliedstaat. Bei der letzten Überprüfung 2016 wäre die Alpenrepublik beinahe auf der „grauen Liste“ gelandet, auf der derzeit Länder wie Syrien und der Kongo, aber auch Bulgarien ihren Platz finden. Diese Bewertung hätte jeglichen internationalen Finanztransfer erschwert.
2025 statten die Prüfer der FATF Österreich erneut einen Besuch ab. Sie kontrollieren vor Ort, ob sich die heimischen Behörden, Banken und Unternehmen an die Gesetze halten. Laut Studien des Internationalen Währungsfonds sowie der Weltbank würde eine Graulistung einen Kapitalabfluss von sieben bis acht Prozent, etwa 36 Milliarden Euro, bedeuten. Der wirtschaftliche Gesamtschaden Österreichs wird auf rund 76 Milliarden Euro geschätzt. Es steht viel auf dem Spiel.
Ein Schwerpunkt der FATF-Überprüfung im nächsten Jahr wird die Tätigkeit der dem Bundeskriminalamt und damit dem Innenministerium zugehörigen Geldwäschemeldestelle A-FIUund die Anbindung der verpflichteten Gewerbetreibenden sein. Denn die Bestimmungen der Gewerbeordnung (GewO) zur Bekämpfung von Geldwäsche, konkret §§ 365m ff GewO 1994, verpflichten entsprechende Unternehmen, mit der Geldwäschemeldestelle zu kommunizieren und im Bedarfsfall Verdachtsmeldungen abzugeben. Besagte Bestimmungen der GewO gelten auch für Immobilienmakler, insbesondere in Hinblick sowohl auf Käufer als auch auf Verkäufer beziehungsweise sowohl auf Mieter als auch auf Vermieter. Der diesbezügliche Grenzwert bei Mieten liegt bei Euro 10.000 im Monat.
Risikomanagementsystem implementieren
Die Geldwäscheprävention für Immobilienmakler fußt im Wesentlichen auf drei Säulen, nämlich erstens dem Risikomanagement, zweitens den gesetzlichen Sorgfaltspflichten und schließlich drittens dem Verdachtsmeldewesen. Die Maßnahmen basieren auf dem Ansatz, dass je höher das Risiko ist, umso strengere Sorgfaltspflichten greifen.
Die Implementierung eines Risikomanagementsystems inklusive Risikoerhebung stellt jedenfalls gemäß § 365n1 Abs 2 GewO eine Kernverpflichtung dar. Makler müssen zum einen ihre Geschäftstätigkeit dahingehend überprüfen und bewerten, ob Risiken der Geldwäsche und der Terrorismusfinanzierung bestehen. Dabei werden unterschiedliche Faktoren (Standort-, Vertriebskanal-, Produkt-, Kundenrisiko, Dienstleistung) evaluiert, woraus sich ein Durchschnittswert errechnet. Die Durchführung erfolgt online durch Ausfüllen eines Risikoerhebungsbogens im Unternehmensserviceportal (USP): https://usp.gv.at. Barbara Josipovic, Referentin beim Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, unterstreicht die Dringlichkeit: „Das muss jedenfalls nachvollziehbar ausgefüllt, stetig aktualisiert und aufbewahrt werden. Sonst drohen Verwaltungsstrafen. An der Plausibilität dieser innerbetrieblichen Risikoanalyse orientiert sich nämlich, auf Basis des risikoorientierten Ansatzes, in welchem Ausmaß und welcher Strenge Präventionsvorschriften gelten.“
Gesetzliche Sorgfaltspflichten
Zur zweiten Säule: Der „Leitfaden Melde- und Sorgfaltspflichten im Gewerbesektor“ (siehe Kasten) des Innenministeriums beschreibt Hinweise für Gewerbetreibende, um mögliche Fälle von Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung frühzeitig zu erkennen. Außerdem hält er Tipps und Tricks im Umgang mit Verdachtsmomenten parat. Zwielichtige Anhaltspunkte können sein: Insistieren auf Barbezahlung, Diskrepanz zwischen agierenden Personen und der Transaktion, Erzeugen von Zeitdruck zum Geschäftsabschluss, Zahlung durch unbekannte Dritte etc. Philipp Sulek,Berufsgruppensprecher-Stellvertreter der österreichischen Immobilienmakler und Geschäftsführer von Sulek Immobilien, erklärt: „Etliche Makler unterliegen dem Irrglauben, dass sie solche Verdachtsmomente nicht melden müssen, weil die Bank, der Rechtsanwalt oder der Notar das machen. Dem ist eben nicht so.“
„In den meisten anderen Ländern sind die Makler viel unmittelbarer in Kauftransaktionen eingebunden als hier in Österreich, wo alles über Treuhandkontos läuft. Das ist mit ein Grund, warum es bis dato wenige Verdachtsmeldungen von Maklern gab“, ergänzt Arno Wimmer, Berufsgruppensprecher der österreichischen Immobilienmakler und geschäftsführender Gesellschafter der Re/Max Conterra Immobilien GmbH in Innsbruck. Gemeinsam mit Sulek ist er vom Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder als Branchenvertreter für die FATF-Überprüfung nominiert.
Verdachtsmeldewesen: goAML
Wenn der Fall eintritt, sprich tatsächlich ein Verdachtsmoment aufkommt, so hat dessen Meldung an die Geldwäschemeldestelle A-FIU sofort und ausschließlich über deren Plattform goAML zu erfolgen. Die A-FIU informiert dann das Maklerunternehmen umgehend über das weitere Vorgehen. Selbstredend darf der potenzielle Kunde über die Verdachtsmeldung nicht in Kenntnis gesetzt werden. Wimmer führt aus: „Vor diesem Hintergrund müssen in den Maklerunternehmen interne Verfahren – inklusive Dokumentation – aufgesetzt werden. Sprich, wer meldet den Verdachtsfall? Es gilt, eine Person, die für das Thema Geldwäscheprävention verantwortlich zeichnet, zu nominieren. Außerdem müssen die Mitarbeiter geschult werden.“
Auf der Website des Fachverbands (siehe Kasten) finden sich Links zum Download des Folders „Vorteile goAML – Warum auch sie sich registrieren sollten“ sowie eine Verlinkung zur Anleitung zur Registrierung auf die Website des Bundeskriminalamts. Voraussetzung für die Nutzung ist ein Zugang zum bereits erwähnten USP. „Die Registrierung bei goAML und deren Verwendung ist gesetzlich vorgeschrieben und wird im Rahmen der FATF-Prüfung kontrolliert. Immobilienmakler, die noch nicht registriert sind, sollten das noch heute tun“, ruft Josipovic auf. Im Übrigen ist die Nutzung von goAML mit Vorteilen verbunden, da die User über das Tool zu aktuellen Fällen respektive Trends und auch über Neuigkeiten bezüglich vergangener Fälle informiert werden.
Fachverband bietet Unterstützung
Unterbleibt die Meldung eines Verdachtsfalls, droht eine Verwaltungsstrafe. Im schlimmsten Fall handelt es sich sogar um einen strafrechtlichen Tatbestand. Damit es nicht so weit kommt, steht nicht nur die Gelwäschemeldestelle A-FIU, sondern selbstverständlich auch der Fachverband mit Rat und Tat zur Seite.
Sulek ist es ein Anliegen zu erwähnen, dass sich nicht nur Immobilienmakler mit dem Thema Geldwäscheprävention auseinandersetzen müssen: „Auch Juweliere, Kunsthändler, Unternehmensberater, Versicherungsmakler etc. sind dazu verpflichtet, jetzt Maßnahmen zu ergreifen.“
Und wie ist es um Bauträger, die ihre Wohnungen direkt verwerten, bestellt? Der GewO folgend, tangieren sie die Sorgfalts- und Meldepflichten zur Verhinderung von Geldwäsche sowie Terrorismusfinanzierung nicht. „Nachvollziehbar ist das nicht. Hier muss man sich darauf verlassen, dass der Anwalt, der Notar oder die Bank aktiv werden“, so Wimmer abschließend.
Unterstützungsmaßnahmen für die Makler
Laufend aktualisierte Website des Fachverbands über Prävention von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung in der Immobilienbranche, mit Links zum Download des „Leitfadens Melde- und Sorgfaltspflichten im Gewerbesektor“, zum Folder „Vorteile goAML – Warum auch Sie sich registrieren sollten!“ sowie zum Aushang „Melde- und Sorgfaltspflichten“: Prävention von Geldwäsche- und Terrorismusfinanzierung in der Immobilienbranche - WKO
Webinar des Fachverbands vom 10. April 2024, bei dem Rechtsanwalt Roland Weinrauch einen Überblick über die Regelungen gab, denen Immobilienmakler im Bereich der Geldwäscheprävention unterliegen: ImmoWebinar
Webinar des Fachverbands vom 25. November 2020, bei dem Rechtsanwalt Bernd Fletzberger die Rechtsgrundlagen, die Pflichten nach der GewO – und zwar insbesondere die Umsetzung der 5. Geldwäsche-Richtlinie – sowie die Details betreffend die Behörden, Sanktionen & der Entzug der Berechtigung erläutert: ImmoWebinar
Für Jänner 2025 ist ein weiteres Webinar für Immobilienmakler zur Geldwäschethematik avisiert.
Statement von Mathias Berger, Leiter der Strategischen Finanzstromanalyse in der Geldwäschemeldestelle A-FIU
„Geldwäsche benötigt stets eine kriminelle Vortat, aus der die inkriminierten Gelder stammen. Wir in der A-FIU Geldwäschemeldestelle im Bundeskriminalamt sehen leider regelmäßig, dass Gelder etwa aus der Erzeugung, Verbreiterung von kinderpornografischen Inhalten stammen und gewaschen werden müssen. Aber auch Mittel aus anderen Straftaten, primär aus betrügerischen Handlungen, müssen so legitimiert werden. Dazu eignen sich allen voran hochpreisige Güter, die eine gewisse Wertstabilität besitzen. Daher sind Immobilien gelwäscheaffine Objekte. Anders als weitläufig verbreitet, muss der Immobilienmakler als solcher die gesetzlichen Sorgfaltspflichten- und allenfalls Meldepflichten stets selbst einhalten. Der Umstand, dass eine Bank beziehungsweise ein Notar in einer Geschäftsabwicklung involviert ist und diese selbst auch Pflichten zu erfüllen haben, befreit ihn niemals von der Erfüllung seiner eigenen Sorgfaltspflichten oder Meldepflichten.
Die Einhaltung dieser Prüfungsschritte von mehreren involvierten Parteien für sich genommen bewirkt den präventiven Ausschluss eines geldwäschegeneigten Geschäfts – und dies bereits, bevor dieses zustande kommen kann.
Bereits mit einfachen Mitteln können Sie Geldwäsche verhindern sowie Verdachtsfälle in weiterer Folge an die A-FIU melden und damit einen wichtigen Beitrag im Kampf gegen Geldwäscherei und Terrorismusfinanzierung leisten. Fragen Sie sich, ob Sie die fünf bekannten W-Fragen plausibel beantworten können: Wer will die Immobilie kaufen? Woher stammen die eingesetzten Mittel? Etc. Wenn Sie nicht alle plausibel und von Nachweisen gestützt beantworten können, ist eine Meldung an die A-FIU verpflichtend notwendig und unverzüglich vorzunehmen sowie vom Geschäft Abstand zu nehmen. Die möglichen Reputationsschäden – auch bei ungewollter Mitwirkung sowie die daraus resultierenden Verwaltungsstrafen – sind enorm. Seitens der A-FIU herrscht ein strenger Hinweisgeberschutz.
Ich denke, es ist in unser aller Interesse, die Legitimationen von Geldern aus schweren Straftaten zu verhindern. Einfache Anwendungsschritte können viel beitragen. Da die praktische Anwendung im Geschäftsalltag nicht immer unproblematisch ist und Sie oftmals in einem Spannungsverhältnis stehen, bietet die A-FIU ausreichend Unterstützungsleistungen an. Von Montag bis Freitag von 9 bis 17 Uhr ist unsere Meldestelle für Fragen für Sie unter der Telefonnummer +43/1/24836 985298 oder per Mail an [email protected] erreichbar. Wir sind stets bemüht, praktikable und lösungsorientierte Ansätze für nicht immer einfache Situationen zu finden.“
