Großprojekte dominieren den Markt
Der Wiener Wohnungsmarkt entwickelte sich im ersten Halbjahr 2021 durchaus positiv. Mitverantwortlich dafür waren die sich verbessernde Coronasituation mit mehr Impfangebot, die damit einhergehenden Lockerungen und die sich zusehends verbessernden Wirtschaftsaussichten. Diese Entwicklung hat deutlich steigenden Optimismus und auch größeres Interesse an Veränderungen bzw. Verbesserungen der persönlichen Wohnsituation bewirkt. Der während der langen Lockdowns gestiegene Stellenwert der eigenen Wohnsituation in Kombination mit dem zurückgekehrten Vertrauen in die individuelle wirtschaftliche Zukunft führt nun dazu, dass besonders viele Menschen eine neue Wohnung suchen. Insbesondere hat sich das auf den Mietenmarkt ausgewirkt, da die Zielgruppe für Eigentumswohnungen von der Corona-Krise im Schnitt deutlich weniger stark betroffen war.
Besonders ausgeprägt ist der Wunsch nach einem abgrenzbaren Arbeitsbereich, Freiflächen sind nunmehr eine Selbstverständlichkeit und außer bei Altbauwohnungen in zentraler Lage gehören sie zu den wichtigsten Verkaufs- bzw.- Vermietungskriterien. Ebenfalls positiv war, dass es kaum mehr Abwicklungsprobleme wegen der Pandemievorschriften gab. Persönliche Besichtigungen waren wieder genauso häufig wie vor Corona. Die Möglichkeit von Online-Besichtigungen wird zwar weiter sehr gut angenommen, aber in aller Regel eher zur Vorselektion.
Angebotsentwicklung
Die letzten Endes doch überraschend schnelle Verbesserung der Pandemiesituation schlägt sich auch in etwas beschleunigter Fertigstellung neuer Projekte nieder. Auch einige im Vorjahr nicht rechtzeitig auf den Markt gekommene Projekte schlagen in diesem Jahr zu Buche und so wird der, gegenüber ursprünglichen Berechnungen um gut 10 Prozent nach unten korrigierte Wert von 16.700 neuen Wohnungen im Jahr 2020, heuer um gut fünf Prozent überoffen werden und auf 17.600 Wohnungen steigen. Der Höchstwert dürfte 2022 mit einem neuerlichen Plus von 900 Wohneinheiten erreicht werden, danach sind wieder fallende Fertigstellungszahlen zu erwarten. Der Markt wird aktuell klar von Großprojekten dominiert. Während Lückenverbauungen in etablierten Wohnlagen auf recht niedrigem Niveau verharren, boomt der Bau großer Wohnanlagen in den Stadtentwicklungsgebieten, insbesondere nördlich der Donau, im Umfeld des Hauptbahnhofs und westlich im 14. Bezirk.
Wie schon in den Vorjahren befindet sich das Angebot an neuen Mietwohnungen auf hohem Niveau, die Zahl neuer Eigentumswohnungen wird hingegen ab dem kommenden Jahr wieder spürbar zurückgehen. Hauptgrund dafür ist das starke Engagement institutioneller Investoren, die Krisensicherheit und Stabilität des Wiener Wohnimmobilienmarkt immer mehr schätzen und Gesamtprojekte für ihren Bestand kaufen, um diese zu vermieten.
Nachfrageentwicklung
Die Nachfrage nach Wohnungen in Wien hat sich auch während der Coronakrise als sehr robust erwiesen. Der deutlich steigende Optimismus, der sowohl emotionale (mehr Bewegungsfreiheit, weniger Masken, Schutz durch Impfungen etc.), teilweise klare wirtschaftliche (Ende von Kurzarbeit, rückläufige Arbeitslosigkeit, steigender Bedarf an qualifizierten Arbeitskräften) Ursachen hat, hat diese aber nochmals befeuert. Im zweiten Quartal 2021 waren daher wieder deutlich mehr Mietanfragen zu verzeichnen, auch die etwas höheren Preiskategorien profitierten davon wieder in stärkerem Maß als zuletzt. Auch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist von einem hohen Niveau weiter gestiegen. Dafür sind vor allem volkswirtschaftliche Faktoren ausschlaggebend. Zu den sehr niedrigen Zinsen, die seit Jahren äußerst kostengünstige Finanzierungen ermöglichen, ist jetzt als zweiter Treiber noch die steigende Inflationsangst gekommen, die Immobilien als Veranlagungsmöglichkeit noch attraktiver macht und das Interesse an Wohnungen zur Eigennutzung sowie an Vorsorgewohnungen weiter verstärkt. Positiv ist auch die Entwicklung der Finanzierungsseite. Zwar sind die Banken weiterhin vorsichtig und die Kreditprüfungen dauern im Durchschnitt länger als vor Corona, doch ist die zwischenzeitlich gestiegene Zahl von Ablehnungen wieder auf das gewohnte, sehr niedrige Maß zurückgegangen. Das spiegelt die verbesserte Bonität dank der besseren Situation auf dem Arbeitsmarkt und der anziehenden Konjunktur wider.
Preisentwicklung
Auf dem Vermietungsmarkt sorgen das breite Angebot an freifinanzierten Neubauwohnungen und auch ein wachsendes Angebot an geförderten Wohnungen für Stabilität. Daher sind trotz der gestiegenen Nachfrage keine nennenswerten Anstiege zu verzeichnen und auch für die zweite Jahreshälfte ist davon auszugehen, dass die Steigerungen in etwa im Bereich der Inflationsrate liegen werden.
Weiter deutlich nach oben gehen hingegen die Kaufpreise, da hier die äußerst starke Nachfrage auf ein weitgehend unverändert und verhältnismäßig kleines Angebot trifft. Auffällig sind dabei die doch recht deutlichen Unterschiede zwischen den Stadtentwicklungsgebieten in Randlagen, in denen Preissteigerungen von rund 3 bis 3,5 Prozent im Jahresvergleich erzielt werden, und zentraleren Lagen in etablierten Wohnlagen, bei denen die Zuwächse im Durchschnitt um rund einen Prozentpunkt höher ausfallen.
Ausblick
Die Neubautätigkeit auf dem Wiener Wohnungsmarkt wird im Jahr 2022 ihren Höhepunkt erreichen und danach, gemäß der aktuellen Baubewilligungszahlen, wieder schrittweise auf das Niveau der Jahre vor dem aktuellen Bauboom zurückfallen. Auffällig ist, dass die Zahl der neuerrichteten Eigentumswohnungen bereits im nächsten Jahr signifikant zurückgehen und auf den tiefsten Stand seit mindestens fünf Jahren fallen wird, berichtet EHL.
