Dramatischer Einbruch bei Wohnungsneubau
Ungewöhnliches ereignet sich: Ein junger Mitarbeiter eines sonst keineswegs auftragsarmen Bauunternehmens muss zu Hause bleiben, weil sie, wie er sagt, keine Baustelle hätten. Er ist einer dieser jungen Männer, die sonst nie daheim sind, sondern eben weg auf Baustellen. Branchenvertreter berichten auch, dass viele Helfer, die früher im Winter stempeln waren, jetzt nicht mehr (zurück)genommen würden.
Die Rede ist von den Folgen eines Einbruchs im Wohnungsneubau. Diesen bestätigt der „Erste Österreichische Neubaubericht“ 2.0, den der Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wirtschaftskammer Österreich (WKÖ) und Exploreal am 25. April 2023 präsentierten (siehe Kasten). Zwar zeichnet sich 2023 nach 2022 ein weiteres Rekordjahr in Bezug auf Fertigstellungen ab. Es werden heuer rund 47.700 fertiggestellte Wohneinheiten in Österreich erwartet. Das entspricht einem Plus von 4,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Allerdings sinkt die Fertigstellungsquote im Vergleich zum Vorjahresbericht von 4,84 auf 3,68 Wohneinheiten pro tausend Einwohner. Das liegt daran, dass es zu nicht unerheblichen zeitlichen Verschiebungen gekommen ist. In diesem Zusammenhang ist auch abzuwarten, inwiefern die aktuelle Marktsituation auf die laufenden Fertigstellungen noch Einfluss nimmt. Aufgrund von Bauverzögerungen sowie den allgemeinen Marktentwicklungen können einige für 2023 geplante Fertigstellungen aber auch erst ab dem Jahr 2024 erfolgen.
Zenit an Fertigstellungen erreicht
Anhand der Baugenehmigungen lässt jetzt bereits ein Rückgang bei den Fertigstellungen erkennen. Laut Exploreal ist dieser Trend in den von den Bauträgern veröffentlichten Fertigstellungen für das Jahr 2025 ablesbar.
In Wien, dem mit Abstand größten Markt Österreichs, sollen laut EHL die Wohnungsfertigstellungen von 2023 bis 2025 zumindest um 53 Prozent zurückgehen, nämlich auf maximal 7.500 Einheiten. Karina Schunker, Geschäftsführerin von EHL Wohnen, rechnet damit, „dass sogar diese bereits sehr niedrige Fertigstellungszahl unterschritten wird.“ Entsprechende Maßnahmen für rasche und kostengünstige Wohnraumschaffung seien notwendig, Steueranreize für Neubau und zielgerichtete Unterstützung für sozial schwache Gruppen erforderlich. Auch Hans Jörg Ulreich, Chef der gleichnamigen Bauträger GmbH, glaubt, dass es sich noch weiter zuspitzen wird und der Wohnungsneubau um bis zu achtzig Prozent einbrechen wird. Das sei der dramatischste Einbruch, den er in den letzten dreißig Jahren erlebt habe.
Einschneidende Zinswende
Woher rührt diese von der Branche als dramatisch bezeichnete Entwicklung? „Es kommen hier mehrere Parameter zusammen: die Zinsentwicklung, die gestiegenen Baukosten und die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V), die zur Unzeit eingeführt wurde – und auch noch überschießend, sodass die meisten Kreditinteressenten keine Finanzierung mehr bekommen“, sagt Ulreich. Man habe die Situation, dass der Massenwohnbau auf ein paar Jahre quasi tot sei. Eigennutzer wie Jungfamilien bekämen keinen Kredit und die großen Fonds, die das bis dato viel gekauft hätten, würden zu wenig Rendite erzielen. Sie hätten jetzt bessere Anlagemöglichkeiten. Mit den derzeitigen Marktmieten rechne sich auch der Mietwohnungsbau nicht mehr: „Die Mieten sind zu niedrig, weil es genug Wohnungen gibt, die Bau- und die Finanzierungskosten zu hoch.“
„Einschneidender Zeitpunkt war die Zinswende, die für eine gewisse Unschärfe künftiger Projekte sorgt und damit eine wirtschaftliche Kalkulation künftig für Bauträger erschwert“, so Karina Schunker von EHL Wohnen. Die Ungewissheit für die weitere Zinsentwicklung löse zusätzlichen Planungsdruck aus – „wann wird der Gipfel erreicht sein und wann können wir überhaupt wieder mit einer Entspannung bei den Zinsen rechnen?“ Aufgrund dieser Ungewissheit würden viele Bauträger lieber abwarten, würden nicht sofort mit dem Bau beginnen und investierten aktuell mehr Zeit in die Projektplanung. "Jene, die bereits Projekte begonnen haben, führen diese auch fort, müssen aber genau schauen, wie sie ihr schon errichtetes Produkt so positionieren, dass es auch auf der Nachfrageseite gut angenommen wird."
Zu drehende Schrauben
Fremdkapital koste jetzt auch für Bauträger deutlich mehr, deswegen schnüre sich das jetzt etwas zusammen. Und, so Schunker weiter: „Wir haben auch hohe Baukosten – wobei es hier, wie ich bereits wahrgenommen habe, wieder leichte Entspannung und eine bessere Verhandlungsgrundlage gibt.“ Aber die Finanzierungskosten seien hoch, und auch bei den Grundstückspreisen, vor allem in Ballungszentren, zeichnen sich keine Preisnachlässe ab. „Diese Faktoren bilden die wesentliche Basis in der Preisgestaltung von Projekten.“ Auf behördlicher Ebene wären raschere Bewilligungsprozesse wünschenswert, da jeder zusätzliche Monat wieder Geld koste.
An welcher Schraube müsste nun am dringendsten gedreht werden? Karina Schunker: „Alles, was in Richtung Kosteneffizienz geht, um attraktive Rahmenbedingungen für die Neubauproduktion zu bilden, ist angesichts der aktuellen Fertigstellungszahlen willkommen.“ Es gelte vor allem, bezahlbaren Wohnraum zu sichern, und der Faktor „Angebot“ spiele hier eine wichtige Rolle.
Bezüglich steuerlicher Anreize denkt die EHL-Wohnen-Geschäftsführerin etwa an kürzere Abschreibungszeiträume bei Herstellungen oder Investitionskosten. „Es war auch immer wieder die Rede vom Entfall der Grunderwerbssteuer, um wiederum Menschen, die Eigentum schaffen wollen, zu stützen beziehungsweise damit auch wieder mehr Kapital in den Wohnungsneubau fließt.“ Auch allgemeine Investitionsförderungen, vor allem bei Sanierung von Bestandsgebäuden. Auf der anderen Seite Subjektförderungen, um auch Personen gezielt zu helfen. „Gesetzliche Änderungen sind ebenfalls notwendig, damit auch weiterhin Wohnungseigentümer der Vermietung von Wohnraum aufgeschlossen sind“, so Schunker.
„Sanierung wäre der richtige Hebel“
Hans Jörg Ulreich bringt einen weiteren Hebel ins Spiel – für ihn überhaupt DER Hebel: „Die Sanierung – die wir ja auch brauchen, um die Klimaziele zu erreichen, um keine Strafzahlungen zu haben, unsere Umwelt zu retten und Beschäftigung zu schaffen. Man kann sagen, weil der Neubau so geboomt hat, hat es für die Sanierung kaum Kapazitäten gegeben.“ Und die Sanierung soll den Einbruch der Neubautätigkeiten auffangen können? „Ja, locker“, antwortet Ulreich, „die Sanierungsrate ist deutlich unter einem Prozent, und wir brauchen mindestens drei Prozent, für die Klimaziele wäre eigentlich noch mehr erforderlich. Wir könnten also jetzt, wenn es die richtigen Rahmenbedingungen dafür gäbe, die Kapazitäten auf Sanierung umlenken, damit die Baufirmen – die es ja in erster Linie betrifft – nicht Personal abbauen müssen, womit sie ja schon beginnen.“
In den Ballungsräumen gebe es genug Wohnungen, sodass es nicht dramatisch wäre, wenn im Neubau zwei Jahre nichts passieren würde. Das Problem gehe laut Ulreich aber darüber hinaus: „Wenn die Baufirmen anfangen, Personal abzubauen, dann verlassen – ähnlich wie zuletzt in der Gastronomie – viele Beschäftigte die Branche, und das Ganze kommt dann nicht mehr in Gang. Deshalb wäre die Sanierung so wichtig.“ Der Neubau werde sich marktmäßig schon wieder erholen. Eine Kombination aus beidem, Neubau und Sanierung, wäre die Nachverdichtung, aber es gebe keine Rahmenbedingungen, die die Sanierung fördern würden, Stichwort Mietrecht, das eine kostendeckende Vermietung von sanierten Altbauten nicht ermögliche. „Und“, so Ulreich weiter, „es gibt zumindest in Wien auch keine Nachverdichtung, weil es von der veralteten Flächenwidmung, die immer noch auf Schrumpfung ausgerichtet ist, keinerlei Ausnahmen gibt.“ Es mache also weder mietrechtlich Sinn, ein Haus zu sanieren, noch rechne sich ein Dachgeschoßausbau, weil man, überspitzt formuliert, nur einen Stock dazubekomme und nicht drei.
„Wir brauchen eine ausreichend hohe Miete, um zu sanieren und um neu zu bauen, jeglicher diesbezügliche Markteingriff ist kontraproduktiv“, spricht Ulreich Bestrebungen für eine Mietzinsbeschränkung an. Jeder Preisdeckel reduziere das Angebot. Sehr wohl klar sei aber auch, dass der Staat die sozial Schwachen, und zwar NUR die, unterstützen müsse. „Das Effizienteste, um Mieten zu senken, ist viel zu bauen. Das Problem ist, dass alles, was neu gebaut und auch was neu renoviert ist, nicht preisgünstig ist – weil wir hohe Bau- und Sanierungskosten haben.“ Einerseits also mehr bauen, andererseits eine treffsichere Vergabe nicht nur der Zuschüsse, sondern auch der Wohnungen: „Wir haben in Wien sechzig Prozent sozialen Wohnbau. Das sollte ausreichen, um die zwanzig Prozent Ärmsten mit Wohnraum zu versorgen.“
Falsche Rahmenbedingungen
Auch für Karina Schunker führen Mietzinsbeschränkungen dazu, „dass Wohnraum, der prinzipiell in Bestandsobjekten zur Verfügung steht, wiederum dem freien Markt entnommen wird.“ Das bedeute neben dem Rückgang der Neuflächenproduktion eine zusätzliche Angebotsverknappung, bei gleichzeitigem Nachfrageüberhang und damit steigenden Preisen. Vielmehr gelte es, mehr Wohnraum zu schaffen.
Wobei Hans Jörg Ulreich auch im Bestand des sozialen Wohnbaus noch viel Potenzial für Wohnraumschaffung ausmacht: „Wenn kontrolliert würde, wer überhaupt in den Sozialwohnungen lebt, hätten wir sofort Zehntausende freie Wohnungen. Zum einen sind die Einkommensgrenzen für den Anspruch auf Sozialwohnungen so hoch, dass 85 Prozent der Bevölkerung Zugang haben. Und zum anderen werden günstige Wohnungen gehortet. Darin wohnt niemand oder nur einmal in der Woche schaut jemand vorbei, sie werden zum Teil auch illegal untervermietet.“ Und die Genossenschaften hätten kein Interesse, diese Wohnungen zurückzubekommen, weil sie sie nach dreißig Jahren teuer sanieren müssten, dafür aber nicht mehr Miete bekämen. Ulreich: „Das sind also die völlig falschen Rahmenbedingungen.“
Über den „Esten Österreichischen Neubaubericht“ 2.0.
Der Fachverband der Immobilientreuhänder in der Wirtschaftskammer Österreich (WKÖ) und Exploreal präsentierten kürzlich mit dem „Ersten Österreichischen Neubaubericht“ 2.0. ein Update zum Neubaubericht. In diesem sind die aktuellen Kennzahlen und Fertigstellungen von Bauträgerprojekten in Österreich von den Jahren 2021 bis 2023 zu allen Neubauprojekten - nach den einzelnen Bundesländern gegliedert – enthalten. Insgesamt wurden österreichweit 4.699 Projekte mit rund 129.422 Wohneinheiten ausgewertet. Der Bericht ist damit ein unverzichtbares Tool; nicht nur für die heimischen Bauträger, sondern für alle Unternehmen in der Immobilienwirtschaft. Wegen der unsicheren Bausituation sind künftig quartalsweise Updates geplant.
