Die Eroberung der Vorzimmer
Nuki ist ein Smart Lock, das in Zusammenarbeit mit der Österreichischen Post zum Einsatz kommt, um Pakete direkt in die Wohnung oder das Haus zu liefern – auch wenn niemand anwesend ist. Der Zusteller kann mithilfe des Türschlosses die Tür öffnen, das Paket ablegen und hinter sich wieder abschließen. Voraussetzung für die Nutzung bilden ein kompatibles Nuki Smart Lock, WLAN und die Möglichkeit, Zustellern Zugang zum Wohnhaus zu gewähren. Kürzlich wurde diese In-Home-Delivery als Regelservice etabliert.
Wie gehen die heimischen Hausverwaltungen mit diesem Thema um? Nicole Fürntrath, Geschäftsführerin der Homebase Immobilienverwaltungs GmbH, meint: „Allgemein werden Smart Locks wie Nuki von vielen als sinnvolle Ergänzung punkto Bequemlichkeit angesehen, insbesondere in Mehrfamilienhäusern und Mietobjekten. Viele stehen dem System aber auch sehr kritisch gegenüber.“ Eine der wichtigsten Fragen für Hausverwaltungen sei daher, wer das System unter welchen Voraussetzungen installieren dürfe – zum einen ein Mieter, zum anderen ein Wohnungseigentümer.
Mieter dürfen Nuki Smart Locks installieren. Fürntrath weist dabei jedoch auf folgende zu beachtende Punkte hin: „Grundsätzlich benötigt der Mieter die Zustimmung des Vermieters, bevor er bauliche Veränderungen oder technische Installationen an der Mietwohnung vornimmt. Dies gilt auch für die Installation eines Nuki Smart Locks, da es eine Veränderung an der Tür darstellt.“ Der Mieter müsse in der Regel auch sicherstellen, dass das Schloss bei Auszug entfernt und der ursprüngliche Zustand der Tür wiederhergestellt werde. Dies sollte idealerweise schriftlich mit dem Vermieter vereinbart werden.
„Bei der Installation eines Smart Locks können auch Haftungsfragen aufkommen, insbesondere wenn es zu Sicherheitslücken oder technischen Problemen kommt“, so Fürntrath. Hier werde man zwischen Mieter und Vermieter eine entsprechende Vereinbarung treffen müssen, wie in solchen Situationen umzugehen ist. Und: „Eine klare Kommunikation mit dem Vermieter ist entscheidend. Der Mieter sollte den Vermieter über die Vorteile und Sicherheitsaspekte des Nuki Systems informieren und eine schriftliche Genehmigung einholen.“
Unterschied Wohnungseingangstür und Hauseingangstür
Auch ein Wohnungseigentümer kann ein Nuki Smart Lock installieren – „aber ob er die Zustimmung seiner Miteigentümer benötigt, hängt von mehreren Faktoren ab“, erklärt Fürntrath. Zum einen müsse man zwischen Wohnungseingangs- und Hauseingangstür unterscheiden: „Die Wohnungseingangstür zählt, wenn im Wohnungseigentumsvertrag nicht anders geregelt, zum Gemeinschaftseigentum, insbesondere in Bezug auf das äußere Erscheinungsbild. Wurde vereinbart, dass die Wohnungseingangstüren in die Instandhaltungsverpflichtung des jeweiligen Wohnungseigentümers fallen, kann der Eigentümer in der Regel selbst darüber entscheiden. Er muss jedoch sicherstellen, dass die Installation keine Nachteile für die Gemeinschaft hat und den allgemeinen Anforderungen an die Sicherheit entspricht.“
Änderungen an der Hauseingangstür, die zum Gemeinschaftseigentum gehöre, würden in der Regel die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erfordern. Ein Mehrheitsbeschluss sei hier notwendig, da die Hauseingangstür von allen Eigentümern genutzt werde. Weiters: „Wenn die Wohnungseingangstür zum Gemeinschaftseigentum zählt oder bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum erforderlich sind, muss der Eigentümer die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einholen.“ Auch müsse sichergestellt sein, dass die Installation den Sicherheitsstandards entspreche und keine Haftungsfragen für die Eigentümergemeinschaft aufwerfe.
Last but not least: „Die Kosten für die Anschaffung und Installation eines Nuki Smart Locks an der Wohnungseingangstür sind vom änderungswilligen Eigentümer selbst zu übernehmen. Sollte sich die Eigentümergemeinschaft für die Installation dieses Systems an der Hauseingangstür entscheiden, werden die doch recht überschaubaren Kosten aus den Mitteln der Reparaturrücklage bezahlt.“
Ellen Moll, Geschäftsführende Gesellschafterin der Immobilienverwaltung Dr. Moll & Punt OHG, erachtet es aus rechtlicher Sicht als sehr problematisch, wenn der Postmitarbeiter mit einem Code Zutritt zur Wohnung bekommt: „Wie einbruchsicher sind dann diese Schlösser?“ Auch im Zusammenhang mit Haustieren könnten sich Fragen ergeben: „Je nach Hund kann es sehr kritisch werden, wenn ein Postmitarbeiter den Vorraum betritt. Oder die Katze entwischt, wenn der Postmitarbeiter die Wohnung betritt.“ Im Zinshausbereich werde man jedenfalls Rücksprache mit dem Vermieter halten, ob dieses Zutrittssystem gewünscht sei oder nicht. Das sehe sie eher unproblematisch. Im Wohnungseigentum schlägt Moll dem Gesetzgeber „zur Vereinfachung“ vor, in § 16 WEG Wohnungseigentumsgesetz eine Privilegierung mittels Zustimmungsfiktion vorzusehen, wie man sie bereits für Langsam-Ladestationen habe, wonach man sämtliche Miteigentümer fragen müsse. Wenn sie innerhalb von zwei Monaten nicht antworten, gelte das als Zustimmung.
Viele Vorteile, aber auch einige Risiken
Nicole Fürntrath ortet neben den zahlreichen Vorteilen des Nuki Systems auch einige Risiken, die berücksichtigt werden sollten: Wie bei allen internetfähigen Geräten bestehe die Gefahr, dass das Nuki Smart Lock gehackt werde, sprich: Sicherheitslücken im System könnten potenziell von Hackern ausgenutzt werden, um unbefugten Zugang zu erhalten. „Da das Nuki Smart Lock auf WLAN und Bluetooth angewiesen ist, können Verbindungsprobleme zu einem temporären Ausfall der Funktionen führen. Wenn das WLAN ausfällt oder es zu Störungen kommt, könnte dies den Zugang beeinträchtigen.“ Weiters könnten wie bei jeder Technologie Softwarefehler oder Hardwareprobleme zu Fehlfunktionen führen. Dies könnte bewirken, dass die Tür nicht wie gewünscht verriegelt oder entriegelt werde.
Fürntrath spricht darüber hinaus das Thema Datenschutz an: „Die Nutzung von Smart Locks erfordert das Sammeln und Speichern von Zugangsdaten. Es besteht das Risiko, dass diese Daten von Unbefugten eingesehen oder missbraucht werden könnten. Datenschutzbedenken sind insbesondere dann relevant, wenn Zugangsprotokolle gespeichert und ausgewertet werden.“ Und: „Obwohl Nuki über einen guten physischen Schutz verfügt, besteht immer ein gewisses Risiko, dass das Schloss gewaltsam manipuliert oder zerstört wird. Hochwertige mechanische Schlösser und zusätzliche Sicherheitsmaßnahmen können dieses Risiko minimieren.“
Diese Risiken, so Fürntrath, sollten bei der Entscheidung für die Nutzung eines Nuki Smart Locks berücksichtigt werden. Es sei wichtig, regelmäßige Updates und Wartungen durchzuführen und Sicherheitsvorkehrungen zu treffen, um das System so sicher wie möglich zu gestalten.
