Des einen Freud, des anderen Leid

In Österreich halten rund 1,39 Millionen Privathaushalte Haustiere.[1] Zu den beliebtesten gehören Katzen[2], Hunde[3] sowie Kleintiere[4] in Behältnissen. Das birgt dies oftmals Konfliktpotential – vor allem in Städten – im Zusammenleben mit anderen. Der folgende Beitrag setzt sich mit einigen Problemfelder der Tierhaltung im Miet- und Wohnungseigentumsrecht auseinander.

Tierhaltungsverbot in Mietverträgen

In der Praxis findet man regelmäßig in Mietverträgen folgende Bestimmung “Hunde und Kleintiere dürfen nur mit schriftlicher Bewilligung des Vermieters gehalten werden.“. Solche Bestimmungen sind in der Regel unzulässig. Die in der Praxis verwendeten Mietverträge stellen oftmals nach der hA[5] Formularverträge / Vertragsformblätter dar und sind daher gemäß § 879 Abs 3 ABGB der kontrollfähig. Laut Rechtsprechung[6] ist ein generelles Verbot jeglicher Tierhaltung in Mietverträgen sittenwidrig und gröblich benachteiligend. Laut neuer Judikatur[7] ist auch die generelle Zustimmung des Vermieters zur Tierhaltung gröblich benachteiligend. Wird durch die Tierhaltung die Wohnung übermäßig abgenützt, so kann der Vermieter Schadenersatz vom Mieter begehren.

Hunde / Katzen auf Allgemeinflächen

Gemäß der Legaldefinition des § 2 Abs 4 WEG 2002 sind allgemeine Teile der Liegenschaft solche, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht. Zudem wird zwischen notwendigen (Zugänge, Durchgänge[8], Stiegenhaus, etc.) und gewillkürten allgemeinen Teilen unterschieden. Die Benützung der allgemeinen Teile richtet sich nach §§ 17, 28 ff WEG. Kommt es sohin zu 

Zwischenfällen mit Katzen / Hunden auf Allgemeinflächen, wie das widerrechtliche Urinieren im Stiegenhaus oder im allgemeinen Garten (sogenannter „Gemeinschaftsgarten“), stehen allen anderen Mit- und Wohnungseigentümern Abwehrrechte in Form von Besitzstörungsklagen[9] beziehungsweise Unterlassungs- und Beseitigungsklagen gemäß § 523 ABGB[10]zu.

Angriffe durch Hunde auf Allgemeinflächen

Sollten durch einen Hundeangriff andere Wohnungseigentümer tatsächlich verletzt beziehungsweise dauerhaft gefährdet werden, wäre auch ein Ausschluss des Wohnungseigentümers gemäß § 36 WEG aus der Eigentümergemeinschaft denkbar. Der Ausschluss eines Wohnungseigentümers stellt die ultima ratio[11] dar und es muss in der Regel zuvor mit anderen Mittel versucht werden, Abhilfe[12] zu schaffen.[13] § 36 Abs 1 Z 1 bis 3 WEG 2002 nennt die Gründe, die einen Ausschluss rechtfertigen. Kommt es regelmäßig zu Angriffen eines Hundes eines Wohnungseigentümers, so könnte unter Umständen der Ausschlussgrund des unleidlichen Verhaltens vorliegen. Ein unleidliches Verhalten liegt nach § 36 WEG vor, „wenn der Wohnungseigentümer durch sein rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern das Zusammenleben verleidet oder […], sofern es sich nicht um den Umständen nach geringfügige Fälle handelt“. Nach der Rechtsprechung[14] ist das Verhalten des Wohnungseigentümers, der das unleidliche Verhalten setzt, in seiner Gesamtheit zu beurteilen. Sollten durch den Hundeangriff Wohnungseigentümer sowie deren Gäste[15] verletzt werden, könnte unter Umständen zudem der Ausschlussgrund des § 36 Abs 1 Z 3 3. Fall WEG vorliegen, sofern der strafrechtliche Tatbestand[16] erfüllt ist