Wie Wohnen erschwinglicher werden soll
Die Salzburger Landesregierung einigte sich kürzlich auf die Eckpunkte eines neuen Raumordnungsgesetzes. Unter anderem sollen, um Spekulationen zu verhindern, neue Baulandwidmungen künftig auf zehn Jahre befristet sein.
In der Mozart-Stadt herrschte Ende Juli beim Spatenstich für das „Quartier Riedenburg“ großer Bahnhof; mitsamt politischen Würdenträgern. Schließlich schreiten die Strauss & Partner Development GmbH und die Gemeinnützige Salzburger Wohnbaugesellschaft (gswb) auf dem Areal der ehemaligen Riedenburgkaserne nun zur Tat. Auf dem rund 35.000 Quadratmeter großen Gelände soll in den kommenden Jahren ein modernes Stadtquartier aus dem Boden sprießen. Neben zwei Büros errichtet die Strauss & Partner Development GmbH im Rahmen dieses Projekts 59 Eigentumswohnungen mit Flächen zwischen 47 und 110 Quadratmetern sowie vier zwischen 122 und 187 Quadratmeter große Premium-Apartments.
Wohnraum, der nicht nur im Ballungsraum, sondern im gesamten Bundesland nachgefragt wird. Schließlich wuchs die Bevölkerung in Salzburg Stadt und Land anno 2015 um 1,3 Prozent auf rund 546.000 Personen. Ein derartiges Plus war zuletzt in den 1990er Jahren aufgrund des Zuzugs aus dem früheren Jugoslawien erreicht worden. Müßig zu erwähnen, dass bei den benötigten Wohnungen der Faktor Leistbarkeit eine ausschlaggebende Rolle spielt. Und hier spießt es sich. Laut dem vom Immobilienbüro Hölzl & Hubner ermittelten SIX-Immobilienindex wurde im Vorjahr für weniger Objekte viel mehr Geld ausgegeben. Gerald Hubner, Geschäftsführer von Hölzl & Hubner und gleichzeitig Fachgruppenobmann der Salzburger Immobilien- und Vermögenstreuhänder, erläutert: „Der SIX analysiert die Kaufverträge der Katastralgemeinden der Stadt Salzburg sowie deren Umlandgemeinden. Er verdeutlicht, dass sich die dortigen Preise in allen Segmenten – außer bei den Grundstücken – erhöht haben.“ Dass die Grundstückspreise stagnierten, ist laut Hubner nur ein geringer Trost, da sie das auf extrem hohem Niveau tun. Für einen Quadratmeter in Morzg wurden etwa 1500 Euro bezahlt, in Aigen rund 1200 Euro.
Bestehendes Bauland innerhalb von fünf Jahren nutzen
Vor diesem Hintergrund einigte sich die Salzburger Landesregierung am 22. Juli auf die Eckpunkte eines neuen Raumordnungsgesetzes (ROG). Es soll zur Entspannung des Immobilienmarkts beitragen. Beispielsweise sollen neue Widmungen für Bauland auf einen Zeitraum von zehn Jahren befristet werden. Erfolgt innerhalb einer Dekade keine Bebauung, tritt automatisch die vorher festgesetzte Folgewidmung – Grünland – in Kraft. Das soll verhindern, dass neuer Baulandüberhang entsteht sowie, dass gewidmete Flächen zu Spekulationsobjekten mutieren. Diese Maßnahme gilt wie erwähnt für neues Bauland.
Bestehendes soll ebenfalls mobilisiert werden: Grundbesitzer haben ab Inkrafttreten der ROG-Novelle fünf Jahre Zeit für eine Bebauung. Bleibt diese aus, ist entweder eine Infrastrukturabgabe zu leisten, oder die Fläche wird auf Antrag des Grundbesitzers in Grünland zurückgewidmet. Bei nachgewiesenem Eigenbedarf kann sich die Bebauungsfrist um zehn Jahre verlängern. Eigenbedarf – übrigens auf 700 Quadratmeter pro Parzelle beschränkt – gilt lediglich für den Eigentümer selbst und für Nachkommen ersten Grades. Für neues Bauland kann künftig kein Eigenbedarf mehr geltend gemacht werden.
Änderungen bei Zweitwohnsitzen
Außerdem will die ROG-Novelle unter anderem Maßnahmen zur Eindämmung der Zersiedelung und zur Stärkung der Ortskerne ergreifen. Ein brisanter, weiterer Punkt ist das Vorgehen gegen illegale Zweitwohnsitze: Binnen Jahresfrist ab Inkrafttreten des Gesetzes führen die Gemeinden eine Wohnsitzerhebung durch, bei der jeder Besitzer die Nutzung bekannt geben muss. Hauptwohnsitz, Nicht-Hauptwohnsitz oder Leerstand. Im Falle einer Nicht-Hauptwohnsitznutzung kann die Liegenschaft weiter unbefristet als höchstpersönliches Recht als Zweitwohnung in Verwendung sein, aber nicht vererbt oder verkauft werden. Im Fall einer Zweitwohnsitznutzung ist die „besondere“ Ortstaxe mit einem Zuschlag von 30 Prozent zu entrichten. Dieser kommt rein der jeweiligen Gemeinde zu. Als Leerstand gelten künftig nur mehr unmöblierte Bleiben.
Mit der Wohnsitzerhebung soll den Salzburger Gemeinden künftig eine Evidenz für gemeldete und genehmigte Zweitwohnungen zur Verfügung stehen. Hier hakt Fachgruppenobmann Hubner ein: „Eine solche Erhebung ist begrüßenswert, denn bis dato gibt es dazu keine offiziellen Zahlen. Generell wünsche ich mir bei der Zweitwohnsitzregelung aber mehr Rechtssicherheit.“ Das neue Raumordnungsgesetz soll spätestens Anfang 2017 beschlossen werden.
